Audiencia Nacional limita el arrendamiento como actividad económica pese a tener empleado

Del estudio de la sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso , de fecha 27/06/2025  nº recurso 58/2020 sobre “la controversia a determinar si el obligado tributario realizaba una actividad de arrendamiento de inmuebles que pudiera calificarse de actividad económica en los términos del art. 27 de la LIRPF”.

1.- Los hechos del presente caso fueron :
i.- El obligado tributario, una Comunidad de bienes

a.- percibía ingresos de un único contrato de arrendamiento sobre un local comercial de larga duración, con la renta mensual domiciliada en cuenta bancaria y revisable anualmente según el IPC.

b.- Había tenido personas contratadas a jornada completa.

c.- Se aplicó un beneficio fiscal de libertad de amortización de inversiones en elementos de inmovilizado material nuevo afectos a actividades económicas.

ii.-La AEAT, en un procedimiento de comprobación inspectora determinó que

a.-el arrendador no realizaba una verdadera actividad económica de arrendamiento al no concurrir los requisitos exigidos por el artículo 27.2 de la LIRPF, en base a los siguientes indicios:

i.-la gestión del arrendamiento tiene las tareas de verificar una vez al mes el extracto bancario para comprobar que la renta ingresado en la cuenta bancaria y emitir la preceptiva factura, anualmente comprobar el IPC publicado y aplicar a la renta el incremento correspondiente.

ii.-El arrendado no incurrió en otros gastos  aparte de los gastos en la adquisición del local, los gastos de personal ,  de llevanza de las nóminas y los gastos comunes.

iii.  En el local  antes del inicio de actuaciones no hubo prácticamente gastos de suministros ( electricidad, agua, teléfono, móvil, internet ) o de  material de oficina , pero  desde el inicio de las actuaciones comienzan a registrarse los primeros consumos de luz, agua y teléfono.

iv.-No se observaban rótulos ni carteles identificativos, y en el buzón correspondiente figuraba otra empresa

v.- Una empleada reconoció carecer de un horario fijo o determinado de trabajo en la oficina.

b.-Con estos indicios demuestraban que la infraestructura empresarial carece de un «contenido sustancial y relevante», pues no resulta justificada por la efectiva carga de trabajo, ni por el uso efectivo del local , ni por la actividad desarrollada por sus empleados.

c.- no procedía aplicar un beneficio fiscal de libertad de amortización.

2.- El Criterio interpretativo de la Audiencia Nacional:
i.- El asunto se centró en dilucidar si existía una «carga de trabajo necesaria y suficiente para justificar la existencia de la estructura empresarial.
ii.- Sobre los requisitos del art. 27  LIRPF que debe reunir una actividad de arrendamiento de bienes inmuebles para considerarse como actividad económica  según  el Tribunal Supremo :

a.- el art. 27.2 LIRPF debe interpretarse a la luz del art. 27.1 LIRPF,
b.- el requisito de empleado añaden un dato presuntivo al elemento esencial que es la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
c.- Si no se da este requisito sustantivo requisito sería entonces indiferente o irrelevante que se posea el requisito de empleado.
d.- para apreciar la concurrencia o no del «requisito sustantivo» de la actividad de arrendamiento no basta con constatar la existencia de empleado,  debe justificarse «cuál sería esa mínima carga de trabajo padecida por la entidad regularizada que requiriera, desde la perspectiva de la lógica económica.

iii.- La consideración fundamental  es que la carga de la prueba le corresponde al contribuyente al ser la controversia sobre sobre la procedencia del beneficio fiscal , además el recurrente tiene a su favor la facilidad y disponibilidad probatoria, pues es el que está situado en mejor posición para acreditarlo
iv.-  A pesar de constatar que cumplía externamente el requisito de empleado del art. 27.2 LIRPF esa infraestructura empresarial no resultaba justificada por la actividad de arrendamiento de inmuebles desarrollada por la entidad, no cabe atribuir una mínima infraestructura organizativa, material o personal  a una entidad cuya única actividad durante el periodo se limitó a la percepción de la renta arrendaticia,  conclusión avalada por:

• la comprobación efectiva de la falta de uso del local
• que la persona contratada no realizaba una actividad acorde a lo manifestado por el recurrente
• si la entidad realizó una actividad de arrendamiento tan intensa como la que se pretende hacer valer, la misma no pudo desarrollarse en el vacío, síno que tuvo que dejar una serie de evidencias en forma de gastos
• sobre la actividad de los empleados contratados para la gestión del arrendamiento de inmuebles, se desarrollaron especialmente en su fase inicial,( búsqueda de inversiones inmobiliarias , contacto con intermediarios y consultores, reuniones, visita de inmuebles).

v.- A juicio de la Sala la actividad no tiene consideración de actividad económica y por tanto no podría aplicar el beneficio fiscal.